配合房地合一課徵所得稅制度(以下簡稱新制)將自
105年1月1日起施行，財政部於今(21)日發布「房
地合一課徵所得稅申報作業要點」(以下簡稱本要
點)，供徵納雙方遵循。
財政部表示，自105年1月1日起，個人及營利事業
有所得稅法(以下簡稱本法)第4條之4規定之房屋、
房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(
以下合稱房屋、土地)交易所得，應按新制申報所
得稅。為利實務執行，該部特訂定本要點，規範
新制相關所得計算及申報作業規定，共分為｢總則
｣、｢交易日、取得日及持有期間｣、｢個人房屋、
土地交易所得計算及相關調整｣、｢營利事業房屋
、土地交易所得計算｣及｢附則｣等5大部分，計21
點(詳附件)。重點如下：
一、總則
個人及營利事業自105年1月1日起交易下列房屋、
土地應適用本要點規定課徵所得稅：(一)103年1月
2日以後取得且持有期間在2年以內之房屋、土地；
(二)105年1月1日以後取得之房屋、土地。另個人
交易105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房
屋使用權，亦有本要點之適用。
二、交易日、取得日及持有期間
(一)房屋、土地「交易日」及「取得日」之認定，
原則以完成所有權移轉登記日為準。另配合其他
法令及實務作業為例外規定，例如：
1.因強制執行交易者，按領得權利移轉證書之日
認定。
2.交易屬無法辦理建物所有權登記之房屋(如違章
建築)，以訂定買賣契約日認定。
(二)房屋、土地「持有期間」之計算，以自房屋、
土地取得之日起算至交易之日止為原則。另對個
人因繼承或受遺贈等取得房地情形為例外規定，
例如：1.因繼承、受遺贈或配偶贈與取得之房屋
、土地，得將被繼承人、遺贈人或其配偶之持有
期間合併計算。
2.適用自住房屋、土地租稅優惠時，個人、配偶
及未成年子女應符合於該房地辦竣戶籍登記、持
有並居住連續滿6年之條件，如該房地係因繼承
、受遺贈或配偶贈與而取得者，得再加計被繼承
人、遺贈人或配偶持有該房地且符合自住條件之
期間。
三、個人房屋、土地交易所得計算及相關調整
(一)個人交易房屋、土地，不論有無應納稅額，
均應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次
日或房屋使用權交易日之次日起算30日內申報
納稅。
1.居住者：向戶籍所在地稽徵機關辦理。
2.非居住者：向房屋、土地所在地稽徵機關辦理。
3.交易之房屋、土地屬信託財產者，得由受託人
代為申報。
(二)個人房屋、土地交易所得之計算，以成交價
額減除房地取得成本(出價取得者)及因取得、改
良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。取得
成本及費用認定如下：
1.取得成本：買賣取得者，以成交價額為準。另
下列支出經提示證明文件，亦得包含於成本中減
除：
(1)購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要
費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、
仲介費等），以及房屋、土地所有權移轉登記完
成前，向金融機構借款之利息。
(2)取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值
或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕
費。
2.費用：如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等
交易房屋、土地所支付之必要費用等，但不包括
依土地稅法規定繳納之土地增值稅。個人未提示
費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成
交價額5%者，稽徵機關得按成交價額5%計算其
費用。
(三)個人與其配偶如因感情不睦或婚姻暴力等因
素而有分居情形，符合「納稅義務人與配偶分
居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額
之認定標準」第2條規定得各自辦理綜合所得稅
結算申報及計算稅額條件者，得個別認定自住
房屋、土地交易前6年未曾適用優惠規定之條件。
(四)適用新制之房屋、土地交易損失僅得減除新
制房屋、土地交易所得，不得與舊制互為減除。
(五)適用自住房屋、土地重購退稅或扣抵時，個
人或其配偶、未成年子女應於該房屋辦竣戶籍
登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使
用；如以配偶之一方名義出售自住房地，並以
配偶之他方名義重購者，亦得適用。
四、營利事業房屋、土地交易所得計算依營利
事業之總機構在中華民國境內、境外，分別規
定其房屋、土地交易所得計算及申報方式。總
機構在中華民國境外之營利事業，交易境外公
司股權符合本法第24條之5第4項規定應適用新
制課稅規定，於第20點明定其股權持有期間、
持有股權比例之認定、境內房屋、土地價值占
該境外公司股權價值比例之認定、所得計算方
式及應檢附證明文件等規定。
五、附則
個人逾期繳納房屋、土地交易所得應納稅額，
應依規定加徵滯納金及移送強制執行。
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